Perguntas Frequentes

Condomínios

1. Como os condôminos podem promover alteração da Convenção?

Através da aprovação de item específico em Assembléia Geral, com quorum mínimo de 2/3 do total das frações ideais, conforme previsto no artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro.

2. É obrigatório o registro da Convenção Condominial junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis ?

A convenção não precisa ser levada a registro para ter validade entre os condôminos. Porém, é indispensável este requisito para que a mesma surta seus efeitos jurídicos em caso de propositura de ações contra terceiros, bem como para fins de legalização do condomínio junto aos Órgãos Públicos Federais, Estaduais ou Municipais.

3. Pode o síndico se recusar a convocar Assembléia ?

Nos termos do artigo 1.350 do Código Civil, é obrigação do Síndico convocar anualmente a Assembléia de condôminos, a fim de deliberar, dentre outras matérias, a prestação de contas, o orçamento das despesas, a contribuição dos condôminos e a eleição dos membros da administração interna do condomínio. Deve-se ainda observar as seguintes alíneas do artigo supracitado:
" 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo ".
" 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino ".

4. Existe alguma limitação com relação à quantidade de procurações nas Assembléias ?

O Código Civil não impõe limitação quanto ao número de procurações a serem utilizadas nas assembléias. Existe um projeto de lei visando limitá-lo a três procurações por pessoa, porém o mesmo ainda não foi aprovado.

5. Por motivos particulares não tive tempo de nomear, por escrito, procurador para me representar na assembléia. É válida a procuração de viva voz ao se iniciar a reunião ?

A procuração de viva voz tem a mesma validade jurídica do instrumento escrito, pois de acordo com o artigo 656 do Código Civil, o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

6. Caso em uma Assembléia realizada para eleição de Síndico o único candidato não seja aprovado pelos presentes, é possível elegê-lo mesmo assim?

O Síndico deve ser eleito em assembléia específica. Não havendo concordância dos presentes com a única candidatura apresentada, o item deverá ser suspenso e discutido em nova assembléia.

7. É permitida a participação de locatário nas reuniões da Assembléia Geral Ordinária sem apresentação de procuração ?

Conforme o artigo 24, § 4º da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 9.267/96:
" Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça"
Como o Código Civil Brasileiro é omisso quanto a participação do locatário nas assembléias, entendemos que prevalece o dispositivo acima, sendo permitido ao mesmo votar nas questões relacionadas com despesas ordinárias, bem como na eleição da administração interna, já que a restrição existente refere-se apenas às despesas extraordinárias.

8. Um locatário foi eleito síndico no edifício onde moro. Esta situação está regular ?

Salvo disposição contrária na Convenção do condomínio, não existe irregularidade em tal eleição, visto que o artigo 1.347 do Código Civil estabelece:
"a assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se".

9. No condomínio onde moro não existe Fundo de reserva. Existe alguma legislação que oriente ao condomínio sobre a constituição deste fundo ?

O Fundo de reserva não foi mencionado no atual Código Civil, em vigor desde 11/01/2003. Porém, a Lei 4591/64 estabelecia que a instituição e utilização do mesmo, deveriam estar previstos na Convenção do condomínio.
Entendemos ainda que não havendo previsão do citado fundo no instrumento normativo do condomínio, o mesmo poderá ser criado através de convocação de assembléia, com item específico para deliberação do assunto.

10. Para alugar a empena do edifício para instalação de antenas para uso por terceiros, qual o quorum necessário para aprovação?

Empenas e telhados são entendidas como áreas comuns. A cessão de áreas comuns deve ser aprovada pela unanimidade dos condôminos em assembléia especialmente convocada.

11. A convenção do condomínio em que resido veda a presença de cães. No entanto, existem condôminos que insistem na manutenção destes animais nos apartamentos. Como coibir tais infrações ?

Através de julgados mais recentes, nossos tribunais têm reconhecido a proprietários de cães de pequeno porte o direito de mantê-los em condomínios, mesmo que a convenção proíba, desde que não perturbem o sossego, a segurança e a saúde dos demais moradores.

12. Resido em um condomínio de apartamentos e tenho interesse em abrir uma janela em um de seus cômodos. Isto é permitido ?

A abertura de janelas constitui alteração de fachada, o que é vedado pela Lei de Condomínio (4.591/64). Para a modificação da fachada é exigida a concordância de todos os condôminos. Além disso, deverá o condômino verificar a distância entre o local onde pretenda abrir janela e o terreno vizinho, posto que tal providência poderá ser embargada pelo proprietário do terreno vizinho se distante menos de um metro e meio.

13. No meu prédio várias pessoas têm em suas janelas vasos de plantas. Existe responsabilidade do Condomínio caso algum vaso venha a cair provocando danos?

Na hipótese de se verificar a impossibilidade da identificação do condômino causador, o Condomínio responderá objetivamente pelas perdas e danos, conforme dispõe o art. 938 do Código Civil.

14. Nosso condomínio contém em sua Convenção cláusula de não indenizar. Em razão de estarmos sofrendo furtos nas partes comuns, estamos cogitando contratar empresa de vigilância e instalar equipamentos de segurança. Qual a conseqüência de tais providências ?

Os tribunais nacionais têm entendido que, apesar da cláusula de não indenizar, a oneração dos condôminos com o incremento da segurança poderá neutralizar os efeitos da referida cláusula, carreando para o Condomínio a responsabilidade por eventuais falhas de seu esquema de segurança.

15. As seguradoras garantem indenização no caso de roubo de acessórios de veículos estacionados na garagem do condomínio ?

Não, nenhuma apólice específica para condomínio garante indenização de roubo de acessórios.

16. Em caso de roubo de motocicletas, bicicletas ou veículos semelhantes, a apólice do condomínio garante a indenização?

Somente se estes veículos estiverem guardados em locais apropriados, boxe fechado a chave, fixados ao solo por corrente e cadeado, no interior do estabelecimento segurado.

17. Em caso de colisão na garagem do condomínio, praticada por um condômino, quem será responsabilizado pelos danos causados ao outro veículo ?

Neste caso, o condômino que conduzia o veículo é o responsável. A seguradora assume o risco somente quando o evento é praticado por um preposto do condomínio (funcionário habilitado), desde que tenha sido contratada a cobertura para colisão.

Trabalho e previdência

1. Por quanto tempo posso manter empregado em regime de experiência, sem anotação em sua carteira de trabalho ?

De acordo com o artigo 29 da CLT - Consolidação das Leis do Trabalho, o empregador tem o prazo de 48 (quarenta e oito) horas para registrar os dados do contrato de trabalho na CTPS do novo empregado.

2. Qual a carga horária que o empregado precisa cumprir no condomínio sem que haja necessidade de pagamento de horas extras ao mesmo ?

A Constituição Federal em seu artigo 7 º, inciso XIII, determina que a duração do trabalho normal não pode ser superior a oito horas por dia e/ou quarenta e quatro horas semanais. Se considerarmos que em geral a jornada semanal nos condomínios é de 6 (seis) dias de trabalho, a carga horária diária deve ser de 7 (sete) horas e 20 (vinte) minutos por dia, o que totalizará 44 (quarenta e quatro) horas semanais.

3. É obrigação do condomínio fornecer anualmente os uniformes dos empregados ?

Conforme determina a Convenção Coletiva de Trabalho da categoria, os condomínios fornecerão os uniformes gratuitamente aos seus empregados, em número de dois por ano, bem como o EPI - Equipamento de Proteção Individual para prestação dos serviços (luvas, botas, etc...)

4. Ao utilizar seu próprio funcionário para a prestação de serviços extraordinários, que cuidados o condomínio deve tomar?

O pagamento dos serviços prestados pelo funcionário do Condomínio deve ser incluído na folha de pagamentos de salários mensal sob o título de gratificação, para que sejam gerados os encargos sociais correspondentes.

5. Ao contratar um prestador de serviço é correto que o condomínio o obrigue a deduzir o valor referente ao INSS?

Não. Conforme a legislação em vigor, o contratante se obriga a recolher ao INSS 20% do valor da mão-de-obra na execução dos serviços.

6. Ao contratar serviço de autônomo, que tipo de documento o Síndico precisa exigir do prestador de serviços, para garantir o correto recolhimento previdenciário sobre este pagamento ?

Para que seja possível o fiel cumprimento das disposições contidas na Instrução Normativa 87/03, é imprescindível que o autônomo esteja devidamente inscrito como Contribuinte Individual no INSS ou cadastrado no PIS/PASEP.

7. O que fazer quando o autônomo não tem a inscrição no INSS ?

Caso o prestador de serviços não possua inscrição de contribuinte junto à Previdência Social, ou como participante do PIS/PASEP, torna-se necessário o seu cadastramento, o qual poderá ser realizado através do telefone 0800-780191.

8. O que significa a sigla PCMSO ?

Trata-se do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, instituído pela Norma Regulamentadora nº 7 do Ministério do Trabalho, no qual estão previstas diversas iniciativas visando a preservação da saúde dos trabalhadores, dentre as quais se destacam os exames médicos admissionais, periódicos e demissionais.

9. O condomínio está obrigado a elaborar anualmente o PPRA ? Qual a sua finalidade ?

A obrigatoriedade do PPRA - Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, foi estabelecida pela Norma Regulamentadora nº 9 do Ministério do Trabalho. Tal programa tem por objetivo o reconhecimento e avaliação de agentes nocivos à saúde dos empregados no ambiente de trabalho, bem como a elaboração de cronograma para os ajustes necessários.

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